Eric Fischer je odkril desetletja podatkov o cenah stanovanj SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) O Ericu Fischerju ne vem ničesar, razen da je prekleti junak.
Podobno kot vsi ostali, ki so pred kratkim poskušali živeti v San Franciscu , Fischerja zelo zanimajo stanovanjski stroški. Vendar se je Fischer za razliko od vsake take osebe odločil, da bo k temu pogovoru prispeval tako, da bo podvojil globino sodobnih zgodovinskih podatkov o njih.
Do zdaj so se najpogosteje omenjene informacije o cenah stanovanj SF segale v leto 1979, ko je mesto eno nedeljo na leto začelo slediti povprečni najemnini dvosobnih stanovanj, objavljenih v San Francisco Chronicle.
Na žalost za te podatke je leta 1979 tudi leto, ko je župan San Francisca Dianne Feinstein naložil zamrznitev najemnine, ki je prešla v nadzor nad najemninami . Če se želite prepirati o prednostih nadzora najemnin - in v peščici ameriških mest, ki se soočajo s hitro naraščajočimi cenami stanovanj, kdo se ne? - vaši argumenti na obeh straneh ne bodo zelo koristni brez kakršnih koli informacij o situaciji prej nadzor najemnin, tako da imate s čim primerjati.
Tako je Fischer našel podatke o nadzoru najemnine pred tem. On zbral sam … Tako da preživim veliko, veliko ur, pregledujoč stare slikovne datoteke in mikrofilm San Francisco Chronicle. 
Čitalniki mikrooblik.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer o svoji metodologiji veliko govori v svoji odlični objava o tem projektu , objavljeno v soboto. Tu je kratek povzetek: Njegova metodologija ni popolna, vendar je trdna in ne vidim nobenih odličnih načinov za njeno izboljšanje.
Namesto da bi se še bolj ukvarjali s tem, ta objava v spletnem dnevniku obstaja ponovno poudariti, kaj so razkrili njegovi novi podatki : ta grafikon. 
Cene najemnin.(Foto: Eric Fischer)
Moji prijatelji, to je 70 let cen stanovanj v San Franciscu. Obstaja nekaj vzponov in padcev, vendar je večinoma zelo preprost trend: 6,6 odstotka.
To je znesek, ki ga je najemnina naraščala vsako leto v povprečju od leta 1956. Res je bilo pred nadzorom najemnine; res je bilo po nadzoru najemnine. Med tehnološkim balonom leta 2000 ni bilo povsem res, vendar je bilo vseeno nekako res in pozneje je spet postalo res.
6,6 odstotka je za 2,5 odstotne točke hitreje od inflacije, kar se ne zdi veliko, toda če to počnete 60 let zapored, to pomeni cene stanovanj štirikrat v primerjavi z vsem ostalim, kar morate kupiti.
To je slabo. Toda to je danes SF v primerjavi z letom 1956.
Torej, kaj je povzročilo dvig cen? To je res vznemirljiv del Fischerjevega odkritja. Oborožen s svojimi podatki je bolj ali manj odgovoril na to vprašanje. 
Mediana zahteva mesečno najemninoEric Fischer
To je tako blizu, kot boste verjetno kdaj videli odgovor na življenje, vesolje in vse.
To je grafikon, ki skoraj popolnoma napoveduje stanovanjski trg v San Franciscu z uporabo samo treh spremenljivk:
- Število delovnih mest v okrožju San Francisco.
- Število krajev v okrožju San Francisco za bivanje ljudi.
- Skupni znesek denarja, ki se izplača vsem, ki delajo v okrožju San Francisco.
Vse je povzeto v formuli na vrhu grafikona. Če ste mi navedli vrednosti za (1), (2) in (3) zgoraj, bi vam lahko z osupljivo natančnostjo napovedal, koliko bo stalo povprečno dvosobno stanovanje v San Franciscu v tej situaciji.
Iz tega sledi, da če bi lahko spremembe (1), (2) ali (3), potem bi morda lahko spremenili, koliko stane najem prostora v San Franciscu. Fischer tako povzema scenarij, v katerem bi se po njegovi formuli cene stanovanj znižale za 67 odstotkov:
Za znižanje cen za dve tretjini bi bilo potrebno 53-odstotno povečanje ponudbe stanovanj (200.000 novih enot) ali 44-odstotni padec plač, prilagojenih CPI, ali 51-odstotni padec zaposlenosti.
V redu, to bi torej pomenilo, da bi San Francisco postal cenovno ugoden kot recimo Portland zmanjšati plačo vsem na polovico , ali ogenj polovico od njih , ali omogočajo hitro rast prebivalstva mesta za približno 50 odstotkov , na približno 1,2 milijona, medtem ko se je število stanovanjskih enot še hitreje povečalo.
Sranje.
Ampak počakaj , morda pravite. Praga ima približno 1,2 milijona prebivalcev. Milano ima približno 1,2 milijona prebivalcev. Lepa mesta so. Pravzaprav bi bilo v redu, če bi se San Francisco spremenil v Prago, še posebej, če bi se cene znižale za dve tretjini.
To je verjetno res. Težava je v tem, da bi zaradi hitrega spreminjanja v Prago tisoče razvijalcev bankrotiralo, ker bi se (se spomnite?) Najemnine znižale za 67 odstotkov, zato vsi razvijalci ne bi mogli odplačati posojil, ki so jih najeli za gradnjo teh 200.000 novih domov .
Če dobro pomislim, se vam tudi na tisoče razvitih razvijalcev morda ne bo zdelo slabo. Toda verjemite mi, da se razvijalcem sliši slabo. Zato nikoli ne bi bilo mogoče, da bi zasebni razvijalci dodali toliko novih domov naenkrat - nehali bi graditi že dolgo, preden bi se lahko vrnila v raj.
Kakor vidim, nam to pusti nekaj zanimive lekcije za San Francisco :
1. Dodajanje novih enot je večinoma samo namenjeno naj se sranja ne poslabšajo .
1a. To je še vedno dobro.
dva. Zdi se, da nadzor nad najemninami ni velik vzrok za težavo same po sebi. Sranje je bilo prej slabo; sranje je bilo slabo po; sranje se za medianskega iskalca stanovanja ni bistveno izboljšalo ali poslabšalo, vsaj če začnete leta 1956. (Po drugi strani pa se v zgodnjih Fischerjevih podatkih o cenah iz 40-ih nekaj čudnega dogaja. Če izpustite potop 1950–1960 pri najemninah, potem vse, preden nadzor najemnin leta 1979 začne izgledati bolj kot planota. Tu je spet njegov prvi grafikon v dobro.) 
CPI prilagojena oglaševana najemnina.(Foto: Eric Fischer)
2a. Način nadzora nad najemninami je lahko pomemben posredno je, če vodi posredno do manj novih enot , na primer zato, ker daje ljudem razlog, da protestirajo ali tožijo, da razvijalcem preprečijo, da bi stare stare zgradbe, ki so pod nadzorom najemnine, zamenjali z velikimi novimi tržnimi. Kar je precej razumljivo s strani revnih, vendar je vseeno usran rezultat, ker (kot kaže Fischerjeva formula) vsaka modna nova streha nekoliko znižuje cene, ker bogati ljudje pod njo ne izrivajo ljudi srednjega razreda izpod njihovih srednje kakovostnih streh in tako naprej po progi, dokler nekdo ne konča v šotoru.
2b. Kljub temu v teh podatkih ni nobenega jasnega znaka, da je nadzor nad najemninami imel ta dodatni proti-nov stanovanjski učinek na San Francisco. Še enkrat: sranje je bilo prej slabo. Sranje je bilo potem slabo.
3. Zmanjšanje razvojnih stroškov za izpolnitev bi pomagalo, če obstajajo načini za to, ne da bi preveč zajebali druge stvari.
4. Če je kaj zaustavitev stanovanjskega trga pri gradnji dovolj novih domov za prišleke , potem je verjetno nekaj, kar je prispelo okoli leta 1960 ali prej.
V tem trenutku ne bom več govoril o San Franciscu, ker me San Francisco depresira. V bistvu mislim, da je San Francisco zajeban.
To je zanič. To je neverjetno mesto. 
Pogled iz parka v San Franciscu.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Namesto tega bom zaključil z lekcijo za mesta, ki dodajajo službe in / ali bogastvo hitreje kot domovi, vendar še niso San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Mogoče še Oakland in Los Angeles ter San Diego in DC.
Za božjo ljubezen še naprej dodajajte domove. Nadaljujte z dodajanjem domov, da se stvari ne bodo poslabšale in da ne boste ujeti v neurje izgube-izgube-izgube, kot je San Francisco.
In medtem ko to počnete ...
Nadzor nad najemninami? Ta najemnik je živčen, a prepričan, morda ga preizkusite, dokler se trudite, da ne boste ovirali nadaljnjega dodajanja domov.
Neskončno širjenje? Zaradi tega bodo hiše poceni (samo vprašajte Atlanto, Dallas in Phoenix), a planet najebe in zdi se, da smo debelejši in osamljeni, avtomobili pa so dragi. Torej, poskusite narediti mestne hiše, če le lahko. Mestne hiše so super. Cliff in Claire Huxtable sta živela v mestni hiši. Tudi dupleksi so lepi. Veliko mest je dejansko prepovedalo gradnjo katerega koli od teh. To je noro.
Davki za ustvarjanje javnih ali drugih subvencioniranih stanovanj? Najrevnejši ljudje si nikoli ne bodo mogli privoščiti tržnih stanovanj, ljudje v poceni, a primernih bivalnih domovih pa se znajdejo v veliko manj težavah kot ljudje v šotorih. Tako da, verjetno je dobro, če z davki gradimo poceni, a primerne za bivanje majhne domove za revne ljudi, hkrati pa iščemo tudi druge načine, kako ljudem pomagati, da se rešijo revščine.
Množična odpuščanja? No, očitno bi to zmanjšalo najemnine, vendar nekako mislim, da župana ne bi ponovno izvolili.
A karkoli naredite, vsekakor kupite Eric Fischer pijačo, če ga vidiš. Zaslužil si je.
Michael Andersenje pisatelj v Portlandu v državi Ore @andersem na Twitterju.
