Tloris enote iz 1920-ih na 655 Park Avenue. (Z dovoljenjem New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architecture and Fine Arts Library, Columbia University) koliko sezon za brez sramu
Porno tlorisa. Pokličite jo newyorška specialkakrivde, vsaj ko gre za nepremičnine. Nič ni bolj mamljivega kot preučevanje postavitev luksuznih apartmajev,sledenje, kako so arhitekti nekoč delili tisoče kvadratnih metrov. Ko gre za tovrstno gradnjo - v nasprotju s tesnimi stanovanji, v katerih živi preostali New York - je postavitev vsake spalnice, hodnika, kopalnice, knjižnice, sobarice, stopnišča in preddverja veliko. Če si tam ne morete privoščiti življenja, lahko vsaj natančno pregledate načrt.
Nikjer ni tlorisna pornografija bolj zadovoljiva kot zgornja vzhodna stran, nekoč nič za najuglednejše mestne arhitekte, ki so oblikovali stavbe, sestavljene pretežno iz zloženih dvorcev. Ko se je vsaka zgradba v dvajsetih letih 20. stoletja hitro dvigovala, so se vselile družine, kot so Rockefellers in Astors, ki so zasedale stanovanja, ki so obsegala kar 20.000 kvadratnih metrov in 37 sob. (To so bile v resnici specifikacije stanovanja Johna D. Rockefellerja na 740 Park, ki je zdaj nadstropna zadruga Upper East Side.) Toda sprememba življenjskega sloga od dvajsetih let prejšnjega stoletja, da ne govorimo o trenutnem luksuznem trgu, kjer prevladujejo steklene fasade in odprti tlorisi, je vplival na klasične tlorise elektrarn, ki obdajajo Park in Peto avenijo.
Stanovanjske zgradbe niso bile vedno prebivališče premožnih Newyorčanov. Dejansko so jih morali razvijalci nepremičnin prepričati, naj zapustijo svoje dvorce, da bi tam živeli. 998 Fifth Avenue, stavba s 17 enotami, ki so jo zasnovali McKim, Mead in White, je po besedah Carterja Horsleyja, nekdanjega arhitekturnega novinarja in sedanjega uredniškega direktorja nepremičninske spletne strani, prepričana mestno elito, da so stanovanja sprejemljiva bivališča. CityRealty. (Na zahodni strani je to vlogo prej igrala Dakota.) Ta razkošna, elegantna stanovanja z vinskimi sobami, dvignjenimi ploščami iz francoskega oreha, sedmimi spalnicami in vsaj šestimi sobami za uslužbence so zapolnila vrzel na trgu: prebivališča, ki se prilegajo bogatim, a brez napornega petnadstropnega vzpona, ki je endemičen za enodružinske dvorce - in brez stroškov njihovega vzdrževanja.
Po odprtju 998 Fifth leta 1912 so bila stanovanja ponujena z najemninami do 25.000 USD letno na kos. Hitro so najemali stanovanja, podobna Murrayu Guggenheimu in vnukinji 20 East End Avenue ponuja tlorise, ki spominjajo na tiste iz velikih stavb iz začetka 20. stoletja.
CommodoreCornelius Vanderbilt. Stavba je postala tako priljubljena, druge stanovanjske hiše v tem slogu so ponovili, je dejal gospod Horsley.
Uvedba luksuznega stanovanja je sovpadla s pojavom zgornje vzhodne strani kot zaželene soseske. Med leti 1903 in 1913 je bila stara železniška postaja Grand Central Depot porušena in nadomeščena s sedanjim Grand Central Terminalom. Prehod s parnih lokomotiv, ki so hrupno obratovale nad zemljo in zavzele veliko zemlje, na podzemne električne vlake je sprostil nekoč nezaželeno Park Avenue in postal glavna (in slikovita) nepremičnina v New Yorku.
In tako je New York v dvajsetih letih 20. stoletja zagledal razcvet luksuznih stanovanj brez primere.
Po besedah gospoda Horsleyja so se v tistem času pojavili trije veliki stanovanjski arhitekti: J.E.R. Carpenter, Rosario Candela in Emery Roth. Njihove veličastne stanovanjske zgradbe na zgornjem vzhodu so se na zunaj pogosto zdele neopazne, notranjost pa je bila čisti luksuz. Medtem ko je Carpenter zaslužen za tlakovanje poti pri razvoju luksuznih stanovanj ob Peti aveniji, Roth pa je zasnoval velikane tako na vzhodni kot zahodni strani (vključno s slavnimi stolpi San Remo na Central Park West), je Candela tisti, ki ga pogosto imenujejo mojstra tlorisi.
Sin priseljenca sicilijanskega mavca Candela se je odlikoval leta 1927 kot arhitekt Pete avenije 960 - stavbe New York Times nato imenovan dobesedno ... 12 graščin, zgrajenih eden na drugem. Eno stanovanje, v 10. in delu 11. nadstropja, je vsebovalo 17 sob, vključno z dvonadstropno dnevno sobo velikosti 60 x 25 metrov, ki naj bi bila največja v katerem koli ameriškem stanovanju.
Do leta 1929 je Candela delal na 27 različnih projektih, vključno z ikoničnimi stanovanjskimi zgradbami 740, 770 in 778 Park. Pri vsakem so bili največ pozornosti namenjeni tlorisom, ki jih odlikujejo simetrija, prostornost, visoki stropi in svetloba. Tloris je bil približno pretočen, je dejal gospod Horsley. Kako predprostor vodi v dnevno sobo, ki je povezana z jedilnico, ki je izven kuhinje, blizu shrambe in nato sobarice.
Tloris je bil približno pretočen, je dejal gospod Horsley. Kako predprostor vodi v dnevno sobo, ki je povezana z jedilnico, ki je izven kuhinje, blizu shrambe in nato sobarice.
Obstajali so javni in zasebni prostori - dnevne in jedilnice so bile namenjene javni zabavi, vendar so bile uporabne kuhinje in prostore za uslužbence zasebne in jih gostje niso smeli videti. Gospod Horsley je menil, da bi imeli odprto jedilnico v pogledu na kuhinjo.
Do leta 1926 New York Times članek z naslovom New York Now has Mansions in Flats opisal edinstvenost stanovanj: V zadnjem zadružništvu nobeno stanovanje ni popolnoma enako ... Navadna stvar je, da kupec zavrne nakup, dokler mu ne zagotovijo obloge na svoji knjižnici stene je mogoče odstraniti v stanovanju, ki ga ima v obravnavi. V nadaljevanju je članek opisoval stanovanje gospe William Vanderbilt v 660 Parku: Njen salon bo velik 46 krat 22 čevljev, jedilnica skoraj enako velika in knjižnica 23 metrov dolga in 18 metrov široka. Garderobne sobe bodo na priročnem mestu. 'Hiši' bo na voljo sedem glavnih spalnic. Stanovanje, zasnovano za gospoda in gospo John North Willys na 820 Fifth, je poskrbelo za umetniško zbirko para: salon je dovolj velik, da lahko brez gneče vsebuje Rembrandta, Fransa Halsa, Velásqueza in druge stare mojstre. Kar zadeva knjižnico, so omare s knjigami postavljene v opažene stene, tako da je dovolj prostora za tri mojstrovine. FOTO: Vljudnost Warburg Realty
Apartmaji so bili opazni po zapravljenem prostoru, kar pomeni zelo velike preddverje, posteljnino in butlerjeve shrambe. Apartmaji na naslovu 770 Park so imeli sobo, kjer je bilo mogoče kante za smeti čistiti s paro. (Ker, res, zakaj pa ne?) Frederick Peters, predsednik Warburg Realty in samooklicani fanatik tlorisa, je pohvalil velika, zaobljena preddverja na 635 in 580 Park. Dejanje v preddverju ustvarja stanovanje, je dejal. Pred seboj imate prostornost namesto utesnjenega ničesar.
Čeprav ni bil v stavbi Candela, je penthouse na Fifth Avenue 1107 vzel torto za razkošen zapravljen prostor. Zasnovan je bil za dedinjo žit Marjorie Merriweather Post Hutton, ki je živela v dvorcu, ki bi ga morali zamenjati, da bi zgradili 1107 Fifth. Svoj dom je prodala šele potem, ko so ji obljubili, da ga bodo na novo ustvarili v zgornjih treh nadstropjih stavbe. 54-sobno stanovanje je imelo pokrito teraso, 17 kopalnic, dve kuhinji, zajtrkovalnico, jedilnico z lesenimi oblogami, ki je zadostovala za 125 gostov, srebrno sobo, pekarno, hladilnico za rože in krzno, posteljnina, vinska soba, par oblačil za moške in ženske, omara za obleke, igralnica ter na desetine spalnic in delovnih prostorov za osebje. Tripleks, prvotno najem, je bil v petdesetih letih vklesan v šest zadružnih stanovanj.
Zrušitev leta 1929 in posledično velika depresija je upočasnila razvojni razcvet luksuza na Zgornji vzhodni strani. Toda veliko tistega, kar je bilo zgrajenega v tem času, še vedno stoji. Te stavbe, nekatere prvotno zasnovane kot najemnine, so bile od takrat preurejene v najbolj ekskluzivne zadružne stavbe v mestu.
Ta stanovanja se še vedno prodajajo po ceni, je dejala Wendy Greenbaum, posrednica pri Warburgu, ki trenutno trži 11,5 milijona dolarjev zadruge na 1185 Park Avenue. Verjame, da se luksuzni kupci pogosto odločijo vnaprej, če si želijo zadrugo iz starega sveta ali nov apartma v luksuznem nebotičniku. Cene zadrug niso tako visoke kot stanovanja in ta razlika odraža vrsto lastništva, je dejala. (Po navedbah CityRealty je trenutno na trgu Zgornje vzhodne strani na trgu 294 zadrug s tremi ali več spalnicami s povprečno ceno 6,3 milijona dolarjev. Povpraševalne cene stanovanj na Zgornji vzhodni strani s tremi ali več spalnicami so v povprečju 6,6 milijona dolarjev .)
Kooperacijski kupci se morajo soočiti tudi z elitnimi zadružnimi odbori z zgornje vzhodne strani, ki so znani po zavrnitvi potencialnih kupcev (glej Socialna tesnoba, stran 38). 740 Park, znan po prebivalcih milijarderjev, je zavrnil ljudi, kot sta Barbra Streisand in Barbara Walters. Zadružne stavbe imajo tudi precej strožja pravila po prodaji kot stanovanja - med njimi so tudi omejitve obnove. Odkupujete življenjski slog, je dejal Corcoranov posrednik Tom DiDomenico, ki trenutno prodaja zadrugo v višini 7,25 milijona dolarjev na Peti aveniji 1120.
Kljub temu pa ta velika stanovanja pogosto zahtevajo prenovo - življenjske navade in potrebe so se v zadnjem stoletju gotovo spremenile. Gotovo je dano, da jih bodo obnovili, je dejala gospa Greenbaum iz današnjih kupcev. Razlikovanje med zasebnim in javnim prostorom ni več prednostna naloga - kupci imajo raje bolj odprte tlorise z dostopnimi kuhinjami, sta povedala oba posrednika. Prostori za hlapce niso več pomembni. V stanovanju, ki ga gospa Greenbaum zastopa v parku 1185, so lastniki žrtvovali sobarico, da so jo razširili in preuredili. Kupci si prav tako želijo več ali večje kopalnice, kot jih ponuja prvotni tloris. V parku 1185 so isti lastniki združili dve manjši kopalnici in naredili veliko glavno kopel.
Kupci so pogosto presenečeni, kako težko je obnoviti ta zadružna stanovanja, je dejala Greta Weil, partnerica pri podjetju Weil Friedman Architects, ki ima sedež na Upper East Sideu. Popolnoma odprti tlorisi so v tej soseski skoraj nemogoči.
Toda doseči točno tisto, kar želite, je redko. Kupci so pogosto presenečeni, kako težko je obnoviti ta zadružna stanovanja, je dejala Greta Weil, partnerica pri podjetju Weil Friedman Architects, ki ima sedež na Upper East Sideu. Popolnoma odprti tlorisi so v tej soseski skoraj nemogoči, je dejala. Omejitve sodelovanja v kombinaciji z vodovodnimi konfiguracijami starih zgradb in takšni namerni prvotni tlorisi so izzivi, je poudarila. Posodobitve poskušamo ublažiti z lepoto prvotne postavitve.
Današnji razvijalci, ki združujejo veličino starih postavitev s posodobitvami, običajno ustrezajo povpraševanju. Ko se je leta 2012 na trg vzhodna 79. ulica s 30 enotami razvila 135 East 79th Street, so kupci hitro razgrabili enote s tlorisi, ki spominjajo na Candela: več spalnic, prostorne dnevne sobe, dolgi hodniki. Preden smo začeli graditi, smo intervjuvali naše prijatelje, od zgodnjih tridesetih do praznih gnezdilcev, je povedal Thomas Brodsky, direktor organizacije Brodsky, razvijalec stavbe. Zanimalo nas je, ali imajo raje klasično ali odprto postavitev. Ugotovili smo, da so njihovi odzivi enakomerni. FOTO: Vljudnost skupine Corcoran
razviti osebno finančno filozofijo pomeni
Brodsky je torej popustil in ponudil klasične postavitve z namenskimi prostori, primernimi za formalno zabavo na vzhodni strani stavbe, in modernimi postavitvami z odprtimi sobami in jedilnimi kuhinjami na zahodni strani. (Nekatere enote s klasičnimi postavitvami so moderno zasukale zamisel o zapravljenem prostoru z umivalnikom za rezanje cvetja ali prostorom za ogledalo in pisalno mizo iz sobe za prah.)
Razvijalec Corigin s sedežem na Manhattnu se osredotoča tudi na klasičen dizajn na aveniji 20 East End Avenue, 18-nadstropnem stanovanju s 43 stanovanji, ki je zdaj v gradnji v sicer skromni soseski. V naši raziskavi smo ugotovili, da stavbe Carpenter in Candela še vedno zahtevajo visoko ceno na kvadratni čevelj, tudi če potrebujejo prenovo, je dejal predsednik Corigina Edward Baquero. Podjetje je najelo Roberta A.M. Stern, čigar estetska usmeritev se odločno usmerja k klasični (15 Central Park West in 30 Park Place, med drugimi provizijami), da ustvari apartmaje z dvema do šestimi spalnicami, velikimi preddverji, zasebnimi terasami, kamini in shrambami. Cene trenutno segajo do 12 milijonov dolarjev za enoto s štirimi spalnicami.
Namen paketa zgradb je ustvariti klubsko okolje, je dejal g. Baquero. V 20-sobnem stanovanju na 120 East Endu je bila plesna dvorana, knjižnica, glasbena soba, biljard, vinska klet, je dejal. To smo želeli ponoviti, vendar kot pogost element za lastnike stanovanj, ki ga vzdržuje stavba. Tam bo tudi zapornica veranda za kočije vhod, ki vodi na motorno igrišče s tlakovano cesto.
G. Baquero je postopek oblikovanja z gospodom Sternom označil za strog, vendar mu ni žal, da so se odločili, da ga bodo nadaljevali. Veste, ko vstopite v stanovanja iz 20. let prejšnjega stoletja, je dejal. Prefinjeno je in nihče ne ve, zakaj, vendar se počuti odlično. Obstaja toplina in eleganca, zaradi katerih se počutite kot doma.
Nadaljeval je, zveni kot vsak Newyorčan, ki se je zaljubil v čudovito arhitekturo iz preteklosti: tisto, kar se danes množično proizvaja, preprosto nima več tega občutka.
