Nekaj pred 22. uro. 25. januarja je Larry Silverstein, 69-letni, rdečelasi nepremičninski posrednik, prečkal vzhodno 57. ulico blizu Madison Avenue, ko ga je leta 1997 zapeljala Fordova limuzina. Zlomljena medenica so ga odpeljali v New York University Medical Center. Kot je pozneje gospod Silverstein povedal svoji hčerki, je bila nesreča v najslabšem možnem času slaba: bil je eden izmed treh ponudnikov, ki so kandidirali za 99-letni najem Svetovnega trgovinskega centra. G. Silverstein je imel 31. januar rok za oddajo ponudbe sedanjemu lastniku Trade Centra, pristaniški upravi New Yorka in New Jerseyja.
Naslednji dnevi so se poslovni partnerji, svetovalci in ministranti postavili na stole vzdolž hodnika pred bolniško sobo gospoda Silversteina, ko so bili izdelani končni podatki o ponudbi. Samo pet dni po tem, ko je umrl, je gospod Silverstein v New York Postu odkrito izjavil: Želimo si Svetovno trgovinsko središče, nagrado vseh nagrad.
Le malo je gospodu Silversteinu dalo veliko možnosti, da je izkoristil tisto, kar je kmalu postalo največji nepremičninski posel v zgodovini New Yorka. Med tremi finalisti pristaniške uprave je bil temni konj, je povedal Michael Cohen, izvršni direktor nepremičninskega posredništva GVA Williams. Zdi se, da je bila običajna modrost potrjena šele, ko so bile ponudbe odpečatene in je Vornado Realty Trust razpihnil konkurenco s ponudbo v višini 3,25 milijarde dolarjev - 600 milijonov dolarjev več, kot je ponudil g. Silverstein.
Takrat je gospod Silverstein pokazal, zakaj je z razcveti in padci ohranil svoj sloves enega najpametnejših mestnih nepremičnin. Odvrnil se je in nadaljeval, ponudbo pa je povečal na le 30 milijonov dolarjev manj kot Vornado. Tiho je čakal, ko so se pogajanja med upravo pristaniške uprave in predsednikom Vornada Stevenom Rothom polomila. Potem je stopil v preboj.
Zdaj je na vrsti gospod Silverstein, po mnenju ljudi, ki sledijo postopku, pa tokrat pogajanja potekajo veliko bolj gladko. Na prošnjo za komentar svoje ponudbe je gospod Silverstein dejal: Nič ni primerljivega s Svetovnim trgovinskim centrom. Edinstven je po velikosti, lokaciji, vidnosti in vidljivosti. To so bile moje sanje. Že konec marca so mnogi napovedovali, da g. Silverstein ne bo mogel skleniti posla in da bo kompleks odšel k tretjeuvrščenemu ponudniku, partnerstvu med Mortimer Zuckermanovima Boston Properties in Brookfield Financial Properties. Zdaj pa se vse bolj strinja, da g. Silverstein bo osvojil svojo nagrado.
Potem pa se komaj kaj zgodi, kot je bilo napovedano doslej na dražbi pristaniške uprave. Čeprav je osebni slog gospoda Silversteina pogumen in privlačen, ljudje, ki so se z njim ukvarjali, pravijo, da je lahko enako trden pogajalec kot gospod Roth. Mislite, da ste končali, se je spominjal nekdo z modrico preživeli iz pogajanj z njim. Nikoli še niste končali.
Lewis Eisenberg, predsednik pristaniške uprave, je dejal, da dvomi, da bo dogovor sklenjen do 5. aprila, naslednjega načrtovanega zasedanja upravnega odbora. Kljub temu je dejal, da gre vse dobro. G. Eisenberg ima razloge za veselje: po mnenju ljudi, ki so bili vpleteni v postopek, je bil g. Silverstein pripravljen potrditi pogoje glede najema, na katere je Vornado zavračal. Vornado, družba, s katero se trguje javno, je želela krajši najem, da bi v bilanci stanja prikazal manj dolga (to ni vprašanje za zasebno podjetje gospoda Silversteina), in tudi zagotovila, da Vornado ne bi bil na udaru, če bi, kot je bilo pričakovano, city toži, da mora razvijalec letno pobrati skoraj 100 milijonov dolarjev davka na nepremičnine.
Zavezniki gospoda Silversteina pripisujejo sorazmerno prijaznost njegovim dolgoletnim prijateljskim sožitjem s pristaniško upravo, ki je njegov najemodajalec v Svetovnem trgovinskem centru 7, pisarniški stavbi, ki jo je pozno v osemdesetih letih razvil na zemljišču pristaniške uprave. Ko so v petek, 26. februarja 1993, minirali stolpe dvojčkov, se spominja nekdanji finančni direktor pristaniške uprave Barry Weintrob, je gospod Silverstein osebju pristaniške uprave takoj ponudil brezplačen prostor v svoji stavbi. Do ponedeljka je bilo osebje spet na delu, je dejal.
Prav tako ne more škoditi, da ko gospod Silverstein sedi za pogajalsko mizo, na drugi strani zagleda nekaj znanih obrazov - Ben Needell. G. Needell, odvetnik pri podjetjih Skadden, Arps, Slate, Meagher in Flom, je eden od odvetnikov, ki se pogaja o poslu za pristaniško upravo. Običajno je odvetnik gospoda Silversteina. Rekel vam bom le, da je Larry odličen fant, je rekel gospod Needell.
Še ena stalna prisotnost v pogajanjih je Tim Ryan, izvršni direktor JP Morgan Chase, ki je svetoval pristaniški upravi pri prodaji. Oddelek JP Morgan Chase je tudi lastnik stare stavbe Equitable Building na Broadwayu 120, ki jo gospod Silverstein upravlja in ima možnost nakupa za 200 milijonov dolarjev.
G. Silverstein je tudi prijatelj guvernerja Georgea Patakija, ki imenuje polovico upravnega odbora, in drugih republikancev iz Albanyja. G. Silverstein je lani novembra guvernerjevi predizborni komisiji dal 15.000 ameriških dolarjev, ravno ko so se ponudbe za Trgovski center segrevale. G. Silverstein je dal senatu G.O.P. in lanskemu voditelju večine Josephu Brunu.
Zapleten svet
Takšna razmerja so enakovredna v incestnem svetu nepremičnin na Manhattnu. A ko se je dogovor o Svetovnem trgovinskem centru razvil, je združil izjemen sklop newyorške pravne, razvojne in politične elite. Tam je gospod Roth, največji trgovski najemodajalec na Manhattnu; Gospod Zuckerman, lastnik Daily News; John Zuccotti, podžupan, ki je postal razvijalec in je zdaj vodja Brookfielda. Howard Milstein, nepremičninski podružnica (nekoč jo je zastopal g. Zuccotti), svetuje upravi pristaniške uprave, kjer se gospod Eisenberg, investitor v nepremičnine, natančno posveča članu uprave Petru Kalikowu, razvijalcu in nekdanjemu lastniku New York Post, ki je tudi gospod Pataki odločil, da bo novi vodja Metropolitanske uprave za promet. Eden ali drugi razvijalci, ki se potegujejo za najem Svetovnega trgovinskega centra, zaposlujejo skoraj vse vroče nepremičninske odvetnike v mestu. In doslej je gospodu Silversteinu uspelo vse nadvladati.
In še naprej manevrira. Kot je Wall Street Journal poročal 28. marca, je Silverstein prevzel partnerja, vlagatelja v nepremičnine Lloyda Goldmana. Vir blizu gospoda Goldmana pravi, da bo prispeval precejšen del od 150 milijonov dolarjev, ki jih mora torej zbrati gospod Silverstein, da bi zagotovil financiranje za polog v višini 800 milijonov dolarjev; GMAC posoja preostanek skupini gospoda Silversteina. (Preostalih 3,22 milijarde ameriških dolarjev bi razdelili na 99 let plačil.)
G. Goldman se bo pridružil podjetju Westfield America Inc., javnemu razvijalcu nakupovalnih središč, ki želi podzemni center centra kot partnerja gospoda Silversteina. Gospod Silverstein naj bi se lotil še več vlagateljev; en nepremičninski vir je dejal, da ne bi bilo presenetljivo, ko bo posel končno sklenjen, če gospod Silverstein ne bo investiral lastnega denarja v nakup Svetovnega trgovinskega centra.
Potem pa nihče ni nikoli dvomil v sposobnost dogovarjanja gospoda Silversteina. Od takrat, ko je pristaniška uprava objavila svoj seznam finalistov za Trgovsko središče, je veljal za podrejenega zgolj zato, ker mu primanjkuje denarja in organizacijske obremenitve konkurentov. Denar, ki si ga bo skoraj zagotovil. Zdaj je vprašanje za mnoge: če bo osvojil nagrado, kaj bo z njo?
Vprašanja so tudi o dolgoročnem. Glede na analizo denarnega toka kompleksa, ki jo je izvedla revija Grid, lahko kdorkoli zmaga v Trgovskem centru, nekaj časa pričakuje razmeroma majhen tok gotovine, dokler ne poteče dolgoročni najem. To pomeni, da bo tisti, ki kupi kompleks, v njem leta, preden bo videl dobiček.
Dejavnik tveganja
Toda gospoda Silversteina tveganje ni nikoli prestrašilo. Začel je v petdesetih letih, tik pred univerzo v New Yorku, in delal pri očetovi borznoposredniški družbi. Pravi denar je kmalu ugotovil v lastništvu stavb in ne v najemu.
Ponoči je obiskoval pravno šolo v New Yorku, kjer se je spoprijateljil z novim mladim Berniejem Mendikom. G. Silverstein je v družinsko podjetje pripeljal svojega prijatelja, ga predstavil svoji sestri in kmalu se je gospod Mendik poročil v družino.
Od legendarnih partnerjev Harryja Helmsleyja in Larryja Wiena so kupili stavbo na 305 East 47th Street. Gospoda Silverstein in Mendik sta se začela modelirati po Helmsleyju in Wienu, preučevala in posnemala način, na katerega sta uporabila skupine številnih majhnih vlagateljev za financiranje velikih nakupov.
Posel je bil dober, toda konec sedemdesetih let sta se gospod Mendik in sestra gospoda Silversteina ločila, gospod Silverstein in gospod Mendik pa sta se kmalu razšla. Najeli so še enega mladega razvijalca, ki se je nato ravno imenoval Jerry Speyer, da bi pomagal deliti premoženje.
V osemdesetih letih so g. Speyer, g. Mendik in g. Silverstein oblikovali jedro kadra razvijalcev, ki so kupovali in gradili pisarne za razcvet Kochove dobe. Bili so močno konkurenčni, vsak je poskušal doseči drugega z vedno bolj ambicioznimi ponudbami. Denar v resnici ni bil bistvo, je gospod Mendik povedal Tomu Schachtmanu, avtorju knjige Nebotičnike sanje: Velike nepremičninske dinastije v New Yorku. To je bil le način vodenja rezultatov.
G. Silverstein je v razcvetu osemdesetih dosegel veliko. Bil je lastnik 13 stavb, ki so obsegale 10 milijonov kvadratnih metrov pisarniških prostorov na Manhattnu; z J. P. Morganom je sklenil donosno finančno partnerstvo; zabaval se je na svoji jahti in skupaj s svojo ženo Klaro postal ploden zbiralec sredstev za judovske dobrodelne organizacije. Skozi vse to je gospod Silverstein ohranil visok javni profil in nekaj let predsedoval oddelku za nepremičnine v New Yorku ter pomagal preoblikovati organizacijo iz ustaljene mreže v politično silo. In pomagal je obdariti nov nepremičninski inštitut na univerzi v New Yorku. G. Silverstein tam predava vsak semester; njegova predavanja so vedno samo stoječa.
To je sokratsko, je dejal Ken Patton, nekdanji predsednik uprave za nepremičnine, ki je predsednik inštituta Larry in Klara Silverstein. V tipičnem predavanju je dejal, da bo gospod Silverstein predstavil zagate - težaven najem ali lepljivo območje - in prosil študente, naj se rešijo.
G. Silverstein se je moral rešiti iz lastnega deleža zastojev v resničnem življenju. Leta 1981 je napovedal ambiciozno igranje stavbe 7 World Trade Center, pisarniškega stolpa v višini 2 milijona kvadratnih metrov na ulici Vesey, med zahodno Broadway in Washington Street, brez najemnika, ki bi se zvrstil v najem. Leta 1986 je bil v časopisnem oglasu na celotni strani, v katerem je rahli gospod Silverstein prikazan kot nogometaš, ki prehaja v končno cono, razkrita identiteta najemnika. Bila je tudi velika - investicijska banka Drexel Burnham Lambert.
Toda sreča gospoda Silversteina se je spremenila, ko je Drexel propadel pod bremenom škandala in slabega dolga. Skoraj 90 odstotkov je bilo prostih skoraj sedem svetovnih trgovinskih središč. G. Silverstein je sčasoma našel še eno borznoposredniško družbo Salomon Brothers, ki je najela prostor, vendar je moral toliko plačati za prenovo stavbe, da je bil pokojninski sklad, ki je imel hipoteko, doplačan za dodaten denar v zameno za velik del njegovega dobička. .
Gotovinski krč je kmalu prizadel tudi druge dele njegovega imetja. Nakupovalni center na 34. ulici je bil opuščen. Stanovanjski objekt na 42. ulici in 12. aveniji je bil zaustavljen, lastništvo 120 Broadwaya pa je bilo predano njegovemu posojilodajalcu JP Morganu. Ker je družba gospoda Silversteina zasebna, nihče zunaj nje zagotovo ne ve, kako hudo je bil ranjen. Toda nepremičninski viri pravijo, da je bil gospod Silverstein prisiljen predati številne svoje zgradbe svojim posojilodajalcem, pri čemer je ostal v upravljanju.
Do leta 1998 pa se je gospod Silverstein vrnil v igro pridobivanja. Od Leone Helmsley je kupil poslovno stavbo na Broadwayu 140. Končni projekt 42. ulice na daljnem zahodu, ki je že leta zatajal, je končno končan.
V tem času je gospod Silverstein začel urejati sina Rogerja in hčerko Liso, da bi nekoč prevzela podjetje. Gospa Silverstein je bila pred kratkim predmet daljše zgodbe New York Timesa o hčerah razvojnic, v kateri je najprej povedala zgodbo o prometni nesreči gospoda Silversteina. Bom prevzel več odgovornosti od njega? Ja, je rekla.
Kljub temu pa ljudje, ki so ga videli, pravijo, da je gospod Silverstein še vedno veder in dobro okreva po nesreči. Larry je mlad 69, je povedal James Kuhn, izvršni direktor nepremičninskega posredništva Newmark and Company.
V zadnjem desetletju je g. Silverstein opazoval, kako je g. Speyer kupil Rockefeller Center in Chryslerjevo zgradbo ter kako je g. Mendik svoje podjetje prodal za 656 milijonov dolarjev - Stevu Rothu, kar je ironično dovolj.
Zdaj je na vrsti on. Če ga dobi Larry, je moški, ki pozna gospoda Silversteina in gospoda Mendika, o dogovoru s Svetovnim trgovinskim centrom dejal, da se Bernie ne bo mogel pogledati v ogledalo.
