Kuhinja z dnevno sobo v ozadju na 117 mestu v vrtovih Carroll. (Stefano Ukmar / MESTO) Idealno se nahaja na brezčasni in mirniUlica, obkrožena z drevesi, ponuja dvorec v mestni hiši iz tridesetih let prejšnjega stoletja značilno mesto za klic domov, kar je uvrstilo na seznam 117 First Place v Carroll Gardens, ki je bilo predstavljeno prvi teden januarja. Spremne fotografije so poudarile elegantne stopnice doma, tla iz trdega lesa in zračne stropove - vse tiste iskane značilnosti Brownstone Brooklyn, s ceno, ki se je ujemala. Ena podrobnost pa bi kupce izpred nekaj let presenetila: seznam je bil namenjen zgolj dvema nadstropjema.
Seveda nihče ne pričakuje 2 milijona dolarjev za nakup celoten mestna hiša v vrtovih Carroll. Čeprav v tem primeru teh dveh nadstropij ni zadostovalo - hitro je sledila vojna, nepremičnina pa je čez nekaj tednov sklenila pogodbo za 2,17 milijona dolarjev. Po pravici povedano ta nadstropja gledajo na eno najbolj zaželenih ulic v eni izmed najbolj zaželenih sosesk okrožja (in na eno najbolj zaželenih šolskih četrti). Obsegajo tudi tri spalnice, 2,5 kopalnice in strešno teraso - velikodušen del, če ne celo celoto idealne mestne hiše, v vsej svoji dvoslojni, žepno urejeni, formalno-jedilnici, kotičku , tisti površinski prostor, ki zajema večino privlačnosti mestne hiše v mestu, ki je stradalo od vesolja, kot je New York. 117 First Place, kjer je nedavna prodaja stanovanja presegla 2 milijona dolarjev. (Stefano Ukmar / MESTO)
Toda Brooklyn ni več zgolj zunanji izhod za Manhattance, ki iščejo več prostora, ampak sam po sebi cilj, prostor v številnih soseskah pa je prav tako dosegel premije in cene, podobne Manhattnu. Kljub temu idila v mestni hiši ohranja svoj lesk - kot transakcija s 117 podčrtaji - ali je nekdo dejansko lastnik celotne stavbe ali ne.
Veliko ljudi si želi živeti v rjavi kamnini, vendar si tega ne morejo privoščiti ali pa se nočejo ukvarjati s celoto, je pojasnil Terry Naini iz podjetja Town Residential, ki je imel uvrstitev na seznam 117 First duplex, ki je imel razliko med večjimi rezinami naokoli.
Vsako večje stanovanje v rjavem kamnu se običajno proda po ugodnih cenah, je povedala gospa Naini; lani je prodala 1900 kvadratnih metrov veliko stanovanje pri 277 predsednikih za 2,4 milijona dolarjev. Kupci resnično zahtevajo blokovske enote in večjih ni toliko.
Seveda je trenutna moda o sodelovanju in stanovanju v mestnih hišah le odmev prejšnje norosti na Manhattnu, ki je svoj razcvet doživela v razcvetu nepremičnin v osemdesetih letih prejšnjega stoletja, in ponazarjala to za vso konkurenco pri novogradnji , mnogi kupci so raje imeli stanovanje v milostnem rjavem kamnu kot ostro škatlo. Številni še vedno: Prostorna dvosobna zadruga v mestni hiši na 13 Gramercy Park South na primer trenutno zahteva 4,5 milijona dolarjev, kar vključuje zaželeni ključ parka. Čeprav je v Brooklynu, kjer je novega razvoja malo in je moč mestnih hiš nazorno ponazorjena, je povpraševanje po takšnih enotah tako močno, da ga le redko prodajo na zahtevo, kaj šele pod njim.
***
Zasedena štiripasovna prometnica omejenaBushwick Avenue ob ulicah hiše iz delavskega razreda, obloženih z vinilom, ni ravno tisto, kar si ljudje predstavljajo, ko slišijo besede Brownstone Brooklyn, ima pa mestne hiše in za tiste, ki iščejo teh nedosegljivih 1 milijon dolarjev, je v mnogih pogledih trda postaja brooklynskih rjavih kamnitih sanj. V še neobdelanih soseskah so pritrjene vrstne hiše, toda kot je opozoril posrednik Corcorana Mark Martov, domovi delavskega razreda verjetno ne bodo prišli z izpostavljenimi opekami in staromodnimi plašči njegovega seznama na naslovu 1090 Bushwick, kaj šele notranja polkna ali stropni medaljoni. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
Disney je plačal za vojno zvezd
Čeprav v 1090 manjka tistih in številnih drugih domiselnih viktorijanskih dotikov, ki bi jih kupci našli nekaj blokov zahodno, na primer tla iz trdega lesa v mestni hiši na ulici Hancock, ki jo je gospod Martov pravkar prodal, je opozoril, da je Bed-Stuy zdaj resen denar.
In tako je lastnik 1090, O&B Properties, stavbo preuredil v dva dupleksa s približno 1.000 kvadratnimi metri, vsak s svežimi mehaničnimi deli in elegantnimi novimi kuhinjami, ki jih je nameraval prodati kot stanovanja. Ko smo jo obiskali, je bila po večkratnih dražbah sklenjena pogodba za 1,07 milijona dolarjev, kupec pa se je odločil za bolj tradicionalno pot oddajanja ene enote v drugo in bivanja v njej.
Bed-Stuy je postal zelo drag in mislim, da se veliko strank počuti, kot da so pogrešali čoln, ker pred dvema letoma niso kupili rjavega kamna, mi je po telefonu povedal razvijalec iz Brooklyna Avi Tarshish, zato je rekel, da je strgal na desetine, preden so se cene zvišale. To je ena izmed stvari, zaradi katerih sem trenutno lastnik 102 nepremičnin v Bed-Stuyu, med njimi tudi mestne hiše na Lexingtonu in Bedfordu, ki se spreminja v stanovanja.Vsakdo si želi imeti rjav kamen.
Kljub temu, da rjavi kamen ostaja sveti gral, nekateri kupci trpijo zaradi možnosti, da bi ohranili celo hišo, zlasti tisti, ki so vajeni ugodnosti stavbe s popolnimi storitvami na Manhattnu. Morda se zato stanovanja prodajajo veliko hitreje kot enodružinske družine, je dejal posrednik Douglasa Ellimana Alex Maroni, ki je opravil številne take transakcije, med njimi 420 Franklin, stanovanje v mestni hiši s štirimi enotami v Bed-Stuyu, v pritličju dveh dvoposteljni dupleks je lani poleti dosegel 859.000 USD. (Hiša je bila v letu 2012 prodana za 545.000 USD).
Na primer na 181 Park Place, uvrstitvi gospoda Maronija v Prospect Heights, kjer sta bili dve od treh enot pogodbeni skoraj preden sta prišli na trg, je dejal, da sploh nima časa, da bi postavil slike. Ena od pogodbenih enot zahteva 2,75 milijona dolarjev; ko je bila celotna stavba, neobnovljena, lani navedena za 2,99 milijona dolarjev, ni bilo nobenega prevzemnika.
Dejansko ideja o elegantni razbitini v soseski za petami ni nekaj, kar privlači transplantacije na Manhattnu na nek način. Nočejo pobočja Park izpred 30 let; Želijo si današnjega pobočja Park, pravljično sceno s češnjevimi cvetovi in otroki, ki se vozijo na skuterjih, kot je rekel en posrednik.
*** Notranjost na aveniji Franklin 420 v Bed-Stuy.
Ko je Brooke Safford, posrednik priCorcoran je lani našla stanovanje v drugem nadstropju na ulici MacDonough Street 76, vzhodno od avenije Tompkins v Bed-Stuyu, lastnikom pa je svetovala, naj zahtevajo 599.000 dolarjev, kar je ambiciozna cena za to površino, saj je bila površina 800 kvadratnih metrov nekoliko sramežljiva čevljev in je imel samo eno kopalnico. Toda potem, ko se je v dražbi prodala za 625.000 dolarjev ali 810 dolarjev na kvadratni čevelj, so jo poklicali razvijalci, ki jih zanimajo podobne pretvorbe.
Za razvijalce je privlačnost pretvorb mestnih hiš preprosta, zlasti v znamenitih soseskah, kjer je težko najti mesta za novogradnjo, lokalni zakoni o prostorskem urejanju pa pogosto vseeno onemogočajo kaj višjega od mestne hiše. (Pokažite mi veliko v Parku Slope, kjer lahko postavite trinadstropno stavbo! Je na vprašanje o pomanjkanju stanovanj v soseski zahteval en posrednik. Pokažite mi to!) 420 Franklin v Bed-Stuyu, kjer se je lani poleti pritlični dupleks prodal za 859.000 dolarjev.
Eden od posrednikov je tudi opozoril, da so tudi idealni projekti za manjše razvijalce, ki zahtevajo večje povpraševanje, kot pa spreminjanje donosnosti mestnih hiš, vendar nimajo kapitala, potrebnega za novogradnjo.
In ker velik del kupcev na Manhattnu poželi steklene stolpnice, vsaj za zdaj stanovanja v mestni hiši v Brooklynu veljajo za celo bolj zaželena kot novogradnje. Navsezadnje, kdo se preseli v Park Slope, da bi živel na brezčutni četrti aveniji?
Če se ljudje selijo v Park Slope, želijo biti v rjavem kamnu na drevoredni ulici, je dejal Jody Kriss, soustanovitelj podjetja East River Properties, ki je znano po tovrstnih predelavah, med njimi 364 Union Street v Parku Strmina in prihajajoča deseta ulica 432.
Lahko prodam sprehod v petem nadstropju v Park Slope za več kot le luksuzno stavbo na četrti aveniji, ki ima telovadnico in vratarja, je dejal Kriss. Dodal je, da so tudi takšne enote privlačne zaradi nizkih skupnih dajatev, saj jih je navadno na stotine za osnovne storitve vzdrževanja in ne na nizke tisoče v obremenjenih zgradbah vratarjev.
G. Kriss je dejal, da takšne predelave najbolje delujejo za nepremičnine, ki verjetno ne bodo pritegnile kupcev, ki bi bili pripravljeni zapraviti 6 milijonov dolarjev ali več. Ko obstajajo ljudje, ki želijo preživeti več kot pet družin skupaj, to preneha imeti smisel.
Zato se takšne pretvorbe najpogosteje valovijo nad gentrificirajočimi soseskami in se umirijo, ko cene enodružinskih mestnih hiš začnejo presegati 7 milijonov dolarjev ali 8 milijonov dolarjev, kot jih imajo v krajih, kot sta Brooklyn Heights in Cobble Hill. V bistvu: večina mestnih zadrug in stanovanj na Manhattnu sega v osemdeseta in devetdeseta leta, ko so se cene zvišale dovolj visoko, da bi spodbudile povpraševanje, prej pa so šle tako visoko, da so delitev preprečile kot trdno razvojno strategijo.
Ali se bodo cene v zelo iskanih soseskah še naprej cenile s tako hitro hitrostjo, seveda ugiba kdo, z manjšimi stavbami pa se lahko stvari zapletejo: financiranje je v majhnih stanovanjih in zadrugah težko dostopno , pri čemer se številne banke obotavljajo posojati za nepremičnine s samo nekaj enotami. In en neskladen ali težaven sosed bi lahko oviral prepotrebno popravilo strehe ali kotla, da sploh ne omenjamo potenciala za resnično trpke razprave o dekorju na hodnikih, ki je dobro znan mnogim večjim članom zadružnega odbora. 364 Union Street, projekt East River Properties v Carroll Gardens, ki je ustrezal lokalnemu povpraševanju po enotah s tremi spalnicami.
Kljub temu posredniki pravijo, da se bo povpraševanje po takšnih enotah le še povečalo, čeprav se cene morda ne bodo ustrezno zvišale. Na primer dupleks na prvem mestu 117 komaj preseže mejo 2 milijona dolarjev; ravno ta teden je na tržišču Bergen Street 147 v Boerum Hillu 1.555 kvadratnih metrov velika spalnica na trgu dosegla 2,095 milijona dolarjev ali 1347 kvadratnih metrov. Verjetno bo to doseglo ali več, čeprav posredniki pravijo, da ko se cene dvignejo nad mejo 2 milijona dolarjev, se bazen bistveno bolj razširi, zlasti zato, ker je treba večino domov v Brooklynu, razen razvijalcev in plavutov, uporabiti kot primarno prebivališče, ne pieds-à-terre ultra-bogatih.
Večina Manhattancev začne iskanje iskati po šolah, a mnogi se zavedajo, da so jim cene postavile iz okrožij, kjer želijo kupiti, tudi če gre za dvosobne sobe, je dejala posrednica Compass Gabriele Sewtz. In ko so tri spalnice tako redke, da začnejo dosegati 1,8 milijona dolarjev ali 1,9 milijona dolarjev, veliko ljudi reče: 'No, če toliko porabim, si želim dvorišče, želim imeti žar.'
Kljub temu je bil velik del buoklične privlačnosti Brooklyna v zadnjih letih opečen s posojili s tega prenatrpanega otoka čez reko: sterling javne šole in Barney's, vrhunska kava in restavracije, do katerih ni mogoče priti, zato so morda njeni prebivalci naučili se bodo prilagoditi bivanju v stanovanju - kar je verjetno najbolj zaznamovana značilnost Manhattna -.
In za tiste, ki jih ne bodo? Že gledajo onkraj tistih prikupnih braminskih sosesk, kjer prevladujejo 12-metrski stropi in mahagonij, do zgodovinsko enklav delavskega razreda, kot sta Windsor Terrace in Kensington, kjer lahko 1,5 milijona dolarjev še vedno kupi hišo, oblečeno v les, opeko ali - groza groze - vinil.
